Las cooperativas de viviendas: terrenos donde se levantan las viviendas y derechos y obligaciones de los socios

Las cooperativas de viviendas, en las que COMAES fue pionera en su día, han tomado en la actualidad las riendas del mercado inmobiliario y están protagonizando algunas de las operaciones inmobiliarias más importantes. 

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Algunos de estos proyectos tienen listas de espera de más de un centenar de interesados. Pero, ¿qué hay tener en cuenta a la hora de apuntarse a una cooperativa de viviendas.

Continuamos con el segundo artículo de la serie sobre cooperativas de viviendas , gracias a nuestro departamento jurídico (Despacho de Abogados MJ SAINZ CONSULTING ABOGADOS S.L.P), y a la información de El Confidencial y de su periodista ELENA SANZ, especializada en el mundo inmobiliario.

Sobre los terrenos donde se levantarán las viviendas

1.- La duración media de una promoción de viviendas en cooperativa es de dos a tres años cuando se cuenta con un terreno ya urbanizado y apto para la edificación. Si no es así, y por ejemplo, se ha adquirido un solar rústico, los plazos pueden alargarse considerablemente. Deben existir plazos estimados para la ejecución de las obras.

2.- Respecto a los  terrenos sobre los que se construirán las futuras viviendas decir que debe estar perfectamente clara la situación del suelo donde se pretende construir. Debe estar clara la propiedad del mismo. Si se trata de un suelo público, si es propiedad de la cooperativa, si existe un contrato de opción de compra, compraventa, una permuta… o cualquier otra forma de tenencia. Todo esto se puede comprobar en el Registro de la Propiedad correspondiente. Es importante su situación urbanística: si está ya urbanizado -tiene licencia de edificación o la posibilidad de solicitarla- o qué grado de urbanización ha adquirido. En caso contrato, como mínimo debe estar aprobado el Plan Parcial, lo que puede verificarse en el Ayuntamiento donde esté emplazada la promoción. Que exista el correspondiente proyecto técnico o básico o, al menos, el Anteproyecto.

3.- Es importante que la cooperativa adjudique la obra en concurso, y a precio cerrado y llave en mano. Existen dos sistemas: realización con un contratista o realización con el sistema de Proyect Management (dirección y gestión del  proyecto). En ambos casos se pueden conseguir ahorros importantes y mantenerse dentro de los plazos de construcción pactados utilizando el sistema de penalizaciones por retraso.

Sobre los derechos y obligaciones de los socios.

4 .- Todo socio tiene una serie de derechos y obligaciones. Es obligatorio, por ejemplo, que la cooperativa entregue una copia de sus estatutos a cada socio y del reglamento si existiera. Cada socio tiene voz y voto en la asamblea general de cada cooperativa. Además, el futuro socio debe pedir, y la gestora facilitar, información clara, sencilla y veraz. Así, podrá solicitar a los órganos sociales cualquier dato sobre la marcha y actividad de la cooperativa. 

Los socios de una cooperativa tienen el derecho -y el deber- de participar en la toma de decisiones, según los procedimientos establecidos en la Ley y en los Estatutos de la sociedad. Es importante vigilar que este derecho se cumple. Es necesario que haya asambleas en las que se tomen decisiones por parte de los socios, no sólo una Asamblea Ordinaria Anual para aprobar las cuentas. Ésta es obligatoria. Por otro lado, hay que tener siempre presente que las cooperativas se basan en el principio general de igual trato de los socios, principio de paridad que debe ser un derecho efectivo.

A modo de resumen: el aspirante a socio debe contar con toda la información necesaria antes de incorporarse a una cooperativa de viviendas. Debe conocer las características de la sociedad a la que se incorpora, su funcionamiento, las obligaciones que adquiere y los derechos que debe defender. El destino de las aportaciones económicas que se le solicitan y el proyecto que la cooperativa quiere acometer. A veces cuando se constituye una cooperativa ni hay todavía proyecto arquitectónico ni el suelo es de su propiedad. Esto ocurre con los concursos de suelo o con proyectos que se plantean a medio y largo plazo. En cualquier caso, lo importante es contar con toda la información y estar al día de las novedades y avances, de manera continua y transparente. Una vez se tiene toda la documentación, planos, precios, plazos…. Toda la información debe llegar al socio con su debida justificación.

Nuestro siguiente artículo versará sobre los tipos de aportaciones necesarios.

Gracias por  vuestra atención.

COMAES se encuentra en estos momentos examinando parcelas, proyectos y viviendas para ofrecer a sus socios y a sus familiares usuarios, en modo Cooperativa de Viviendas. 

 

El Equipo COMAES.